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楼市虽艰难但仍有软着陆的可能性

发布时间:2019-12-05 06:38:54

楼市虽艰难 但仍有软着陆的可能性

人们在担心中国房地产的巨大泡沫,是软着陆还是破裂?我们认为当下楼市仍然艰难,但房地产不是制造业,其自身的诸多特性,决定了泡沫或许可以在困境中渐渐释放,而不是破裂。

人们在担心中国房地产的巨大泡沫,是软着陆还是破裂?我们认为当下楼市仍然艰难,但房地产不是制造业,其自身的诸多特性,决定了泡沫或许可以在困境中渐渐释放,而不是破裂。我们认为:1.楼市库存不是7亿平米而是至少50亿平米;2.楼市去库存大约需要3年,即延续至2019年,地产投资持续低迷;3.楼市涉及约38万亿资金,楼市泡沫破裂必重创中国金融体系;4.土地财政已不是主要问题;5.地产调控的政策后手较多;6.开发商至少在未来3年财务表现可称优秀的幸运儿。

北京师范大学金融研究中心 钟伟

1.库存究竟多少?

现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货。如果我们考察商品房在建面积、商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

如果仅考虑商品房一项,去库存的压力有多大?2015年全年商品房销售大约13亿平米,新开工可能还略多于此,因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中,除东北地区之外,大部分城市的房价同比上升,因此销售提速困难较大;库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2-3年,房地产投资维持-10%到零增长,新开工逐渐回落到10亿平米以下是唯一出路。

2.地产金融风险多大?

涉及房地产金融的存量总体比较巨大,其中包括按揭贷款、开发贷款、住房公积金贷款、债务融资等。可能还应包括少量的境外借款和土地收储整理中心的贷款。最为粗略的估算方式是,购房者商贷和公积金贷款约13万亿;按照房地产每年开发投资约9万亿,开发商自筹及借入资金可供约18年开发测算,约15万亿;目前50亿平米存货价值约10万亿,则小计约25万亿。由此看,需求侧的13万亿和供给侧的25万亿,共计约38万亿。也就是说,中国房地产行业的融资额对银行信贷占比大约在15%-20%,这是个相对较低的估算。目前看,地产金融的总体不良还比较低。

但我们不得不观察到另外两个因素,一是楼市下行的强烈外溢效应;二是楼市下行的存货减值问题。考虑到当代银行的风险管理体系普遍采用抵押贷款,而实体经济的抵押物通常和地产密切相关,因此商品房价格的下跌往往波及实体企业的贷款质量。考虑到房地产在建面积之庞大,因此持续的价格下跌可能会带来存货减值,甚至在建烂尾。

3.土地财政是否崩溃?

许多人担心中国楼市的下行可能使地方政府的土地财政难以为继。从分税制改革之后,地方政府基本失去了主要税源,财源上收,事权下沉。2005年初开始,土地财政扮演了地方政府重要的新增财源,2013年中国土地出让收益金达到峰值的接近4万亿元,而在2015年则是3.29万亿,今后数年随着楼市去库存,土地出让金总额可能继续萎缩。如何衡量这已经和继续失去的土地出让收益给地方财政带来的压力?

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